黄浦法院：现代版农夫和蛇的故事，侄儿无情骗老叔，法官有情巧取胜

律师观点分析

因房屋征收所引起的纠纷中，可能出现在家庭内部有协议的情况，下面这个案例就是因为在早些年签订过类似“借承租人身份”的协议而引发的争议。

一、律师观点

根据相关规定，公有居住房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

根据《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》，家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益的分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题的妥协和让步。法院应尊重家庭成员之间的合意。

本案的当事人找到我的时候，是年初我在基地值班的偶遇。其实这个案情到了法官手里的时候，也引起了法官的强烈关注，因为我方当事人是两个头发花白的爷叔和阿姨，他们看起来无助而又焦虑，案子在审理的时候，能感觉到法官的情绪和价值取向所在，因为庭上一直追问钱款的去向，但是对方却没有提供任何银行账户和信息，引起了法官强烈的愤慨。公平自在人间，很高兴，法官采纳了我方的意见，将征收钱款按照之前的协议来分，这样即使老叔被骗了承租人资格，也不影响征收钱款的分配，现在就把这个农夫和蛇的故事和大家温习一下，同时也给各位居民朋友做个提醒，承租人资格千万不要随便转换，因为会引发将来的征收钱款争议，即使要转换，也要做好家庭钱款分配的协议。

都说电视来源于生活，确实有道理，但是动迁案件中，涉及到钱款的分割，人性的丑恶体现得淋漓尽致。动迁钱款的分割真实情况、狗血程度往往堪比电视剧，而且更生动。时间脉络回到2023年的4月份，当时我在蓬莱路基地值班：当时有一对夫妻慌慌张张进了律师值班室，说自己被骗了，现在动迁基地已经不在了，钱也被领走了，自己侄儿也找不到了，在春节的时候还有联系，说马上就钱款下来，会给这两位老人。没想到几个月过去，侄儿失去了联系，只好自己到动迁组咨询，才发现钱款没有了。

案子中的老爷叔自己是公房的承租人，公房是父母留下来的，自己的侄儿是知青子女，作为第三代落进了动迁房屋。2020年4月，侄儿和老爷叔说自己的孩子要读书，需要用到承租人资格，善良的爷叔和满头白发的阿姨答应了自己侄儿的要求，将梦花街房子承租人资格让给侄儿。同时为了表示自己的忠心，侄儿写了一个协议，内容大致是，这个承租人资格是我借的，在5月31日之前归还。在双方去房管所办理了承租人变更手续之后，侄儿的口气完全变了，支支吾吾以各种理由推诿去变更承租人给老爷叔。在动迁的时候，老爷叔打了很多电话给侄儿，开始侄儿说快领取了，领取了就给老爷叔钱。后来侄儿说5月12日领钱，领到了马上给钱。再后来，老爷叔打电话也不接了，侄儿神奇消失。老爷叔很无奈，只好和满头白发的阿姨去动迁组去问个究竟，一问才知道，原来钱款早在3月份就被侄儿领走了，侄儿只是一直以各种借口骗老爷叔。

当老阿姨和我讲了这个故事，我惊呆了，仔细分析了这个案子的脉络之后，发现一个点对我们不利:老爷叔的户口迁出去过，再迁回来没有居住过，因此假如没有承租人资格，估计就不是同住人，也拿不到一分钱。

我说:“这不就是现代版的农夫和蛇的故事么，你的侄儿这么做，其实就是想独占所有的动迁款啊，你们怎么那么善良，读书很多时候和承租人没有关系的”。老阿姨和我说，“我们当时也不知道啊，就是很相信他，哪里想到他那么坏呢？现在动迁了，我们拿不到钱款，也不敢和儿子说，儿子还打算拿这个钱款买婚房呢…… 韦律师，你能不能帮帮我们啊，我们真的不知道他会这样做，也不知道怎么和儿子交代。”说着说着，这个满头白发的老阿姨几乎都想哭了。我说：“你们别着急，他写的协议有么？”老阿姨说：“有的有的，当时我们去房管所变更承租人，当时还做了笔录的，就写着为了孩子读书用，转让承租人。”听到这个消息，我眼前一亮，我说，这个是关键证据，也可以证明这个承租人资格是你们借给侄儿的，老爷叔才是真正的承租人。

案子紧锣密鼓立案后，很快分配了法官。我申请调查令去房管部门调取了承租人变更资料，所有资料都显示承租人的变更是因为侄儿的孩子需要读书，此时，我明白此案必胜！为什么呢？作为律师我能有这个感觉，因为任何一个判决都不是机械的，而是符合社会的公平和正义，抛开我律师的身份作为一个老百姓，任何一个人听了这对老夫妻的故事都会愤慨，都会对侄儿背信弃义的行为感到愤慨。当时老夫妻在出借承租人资格之前，有签过一份家庭协议，在协议第三条中有一句话 “围绕房子的所有东西，一切的一切都平均分配”，虽然未明确表述为征收或动迁利益，但协议双方均非法律专业人士，双方关于第三条的表述其本义应理解为与房屋有关的所有利益。在一审法院的判决中，法官也采纳了我方的这个观点，在判决书直接采纳。法院认为，李爷爷作为房屋原承租人，自愿配合变更承租人为李某，除因李某出具欠条外，亦是基于双方协议中对包括征收利益在内的房屋利益进行过分配的考虑，故协议有效，李爷爷有权主张征收利益的分配。

二、案情简介

系争房屋为公房，原承租人为李某1（1999年去世），2014 年8 月变更为李爷爷，2020 年4 月变更为侄子李某。李爷爷、张老太是夫妻，小李是二人之子；李某、黄某是夫妻，李某某是二人之女。涉案房屋征收时户籍在册人员共6 人，分别为户主李某、李爷爷、张老太、小李、黄某、李某某。

李爷爷在涉案房屋报出生，户籍于1976年5 月因工作从涉案房屋迁往中山东一路（非农集体户口），于2003年2 月从中山东一路迁回。

2014 年8 月，李某为了让自己的孩子读书，想让叔叔将承租人的身份转让给自己，于是二人签订了一份协议：“1、黄某的户口应该落户，不能阻拦，积极配合，张老太、小李的户口落户，也不能阻拦，积极配合。2、文庙路房屋的房租由李某管理，但房钱、维修费用由李某承担（老房子动迁前）。3、围绕房子的所有东西，一切的一切都平均分配。” 2014 年8月13 日的《更改租赁户名申请书》及8 月15 日的《房屋管理签报》载明，承租人变更为李爷爷。

2015 年4 月至2016 年4 月，2020 年4 月至9 月李某每月支付1,000元或2,000 元给张老太。

同时，李某向李爷爷出具欠条一份，承诺在2020 年5 月31 日前将承租人和户主归还李爷爷。欠条载明：“兹欠产权人房卡及户主，因李某之女李某某报名读书一事，特向产权人及户主更改为李某产权人及户主，并于2020 年5 月31 日归还原产权人及户主（李爷爷）。我李某承诺此款无条件归还产权人与户主李爷爷，如有违约，李某愿意退出文庙路户口，并付违约金20万元整。产权人房卡及户主归还，此欠条失效，无法律效力。”

2020 年4 月8 日《更改租赁户名申请书》及《六十岁以上老人征询表》、4 月9 日的《房屋管理签报》载明，申请人李某，申请更改户名理由因小孩读书，更改户名为李某，李爷爷、张老太、小李、李某、黄某在年满18 周岁同住人签名盖章处签字确认。

2022 年2 月25 日，涉案房屋被列入征收范围。

2023 年11 月，上海市黄浦区老西门街道出具《居住证明》，证明李某、黄某、李某某三人于2020 年至动迁居住在涉案房屋。

原告李爷爷、张老太、小李共同向法院起诉，要求分割黄浦区文庙路房屋征收补偿利益5,452,022.09 元，要求三被告共同支付三原告房屋征收补偿2,726,011 元。原告方认为，李爷爷在2020 年4 月因李某女儿李某某读书需要，将涉案房屋承租人和户口本户主转让给李某，李某做出书面承诺，答应在2020 年5 月31 日前将承租人和户主归还李爷爷，后一直未归还，涉案房屋在2022 年被政府征收。征收协议签订后，被告方私自将钱款领走，没有将钱款给原告方，原告与之无法联系。原告属于涉案房屋同住人且李爷爷和李某签订过家庭协议，有权获得涉案房屋征收补偿款。

被告李某、黄某、李某某辩称，征收利益应该承租人和同住人之间分配，李某是承租人，黄某是同住人，三原告均不是同住人。不存在就征收利益达成分配协议，仅是就房租收入进行分配。

法院判决涉案房屋征收利益中除特殊困难补贴30,000 元归黄某所有外，其余征收利益应按协议约定由李某、李爷爷家庭均分各得270万元。

三、法律分析

涉案房屋征收时承租人为李某，有权分得征收利益。张老太户籍迁入后实际居住一年以上，符合同住人条件。李某某系未成年人，其居住利益跟随父母，不单独认定为同住人。李爷爷未举证证明其居住情况，张老太、小李自认户籍迁入后未实际居住，故均不符合同住人条件。

李爷爷方主张应按成协议约定分配征收利益。经查，2014 年8 月，李某与李爷爷签订协议约定“围绕房子的所有东西，一切的一切都平均分配。”李某方主张协议签订的背景是李某管理房屋，双方对于房租、屋中家具约定平均分配，当时征收未开始，故不存在征收利益的分配；征收利益分配应该获得所有同住人的签字，其他同住人不知情、不同意的情况下，协议应该不生效、不成立。本院认为，协议签订时成年户籍在册人员为李某、李爷爷，双方签订上述协议后，包括黄某、张老太、小李在内的其余人员户籍才得以迁入，黄某户籍迁入后才有可能取得同住人身份，现黄某以其系同住人，对协议不知情、不同意为由否认协议效力，显违诚实信用原则，本院不予认可。关于协议第三条的理解，首先，协议第二条明确备注“老房子动迁前”，说明双方签订协议时对房屋征收或动迁有所预期；其次，协议第三条“围绕房子的所有东西，一切的一切都平均分配”，虽然未明确表述为征收或动迁利益，但李某、李爷爷均非法律专业人士，双方关于第三条的表述其本义应理解为与房屋有关的所有利益，李爷爷主张包括征收利益亦属合理；最后，李某在出具欠条后未按欠条承诺变更承租人及户主在先，将所有征收利益领取并拒绝分配在后，显属违背承诺；李爷爷作为房屋原承租人，于2020 年自愿配合变更承租人为李某，除因李某出具欠条外，亦是基于双方协议中对包括征收利益在内的房屋利益进行过分配的考虑。综上，本院认为涉案房屋征收利益中除特殊困难补贴30,000 元归黄某所有外，其余征收利益应按协议约定由李某、李爷爷家庭均分。

案例来源：（2023）沪0101 民初23949 号